LTV, DTI, DSR 용어 설명

부동산 관련 기사를 보면 자주 나오는 부동산 용어가 있습니다. 그 용어는 바로  LTV, DTI, DSR입니다. 보기는 많이 봤는데 이 영어가 무슨 의미인지 모르시는 분들 많을 겁니다. 하지만 주택을 담보로 대출을 받기 위해서는 꼭 알아야 될 부동산 용어입니다. 요즘 부동산 대출에 대한 관심이 높아지는 만큼 자주 나오는 부동산 용어 LTV, DTI, DSR에 대해 간략히 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

1. LTV(담보 인정 비율) - "주택이 기준"

○ LTV (Loan To Value Ratio) : 금융기관에서 내부적으로 대출 심사에 적용되는 규정으로 동산(자동차, 선박 등 움직이는 물건)과 부동산(빌딩 같은 건물, 상가, 토지)에 대하여 담보로 인정하는 가치 비율을 뜻합니다. 주택을 담보로 돈을 빌릴 때, 주택 담보 가치 대비 대출 비율. 즉, "내 주택을 담보로 잡으면 얼마까지 대출받을 수 있냐"입니다.

 

LTV 비율 = (대출가능금액 / 주택담보가치) × 100

즉, 대출가능 금액 = 주택담보가치 × 주담대 비율

ex) 지방에 위치한 집이 6억 원 일 때 70%까지 적용되므로, 4.2억까지 대출이 가능하다는 뜻입니다.

 

LTV 비율

 

※ 태어나서 처음으로 주택을 구입하는 구매자에 대해서는 주택 소재지역·주택가격과 관계없이 LTV 상한 80% 적용

※ 대출한도 = 담보물 가격(공정가) × LTV 비율 × 금융기관의 대출 허용 비율

 

 

 

2. DTI (총부채상환비율) - "소득이 기준"

○ DTI (Debt To Income) : 주택담보대출 원리금(원금+이자)과 기타 대출이자 상환액합계를 연소득으로 나눈 비율. 즉, "나의 소득으로 얼마까지 부채를 감당할 수 있냐"입니다.

 

DTI 비율 = (신규 주담대 원리금(원금+이자) + 기타 대출 이자 상환액) / 연소득 × 100

ex) 연봉이 4000만 원, 매달 주담대 원금 40만 원, 이자 20만 원, 기타 대출 이자 40만 원

매달 빚 갚는데 100만 원을 씁니다. 12개월 1200만 원 부채 상환을 합니다. 1200만 원 / 4000만 원 = 30% 

 

2018년부터 신 DTI가 도입되었습니다. 신 DTI는 대출자가 보유하고 있는 2건 이상의 모든 주택담보대출 원리금까지 반영한 계산법으로 비율을 산정합니다. 이는 주택이 있음에도 불구하고 과도한 대출을 통해 재분양을 받는 것에 제약을 두어 투기를 방지하기 위해 도입되었습니다.

신 DTI 비율 = (모든 주택담보대출 상환 금액(원금+이자) + 기타 금융 부채 상황 금액(이자) / 연소득 × 100

 

주택담보대출 규제완화 3월 시행

 

 

3. DSR (총부채원리금상환비율) - "모든 대출의 원금 반영"

○ DSR (Debt Service Ratio) : 주택담보대출 원리금(원금+이자)과 기타 대출 원리금 합계를 연소득으로 나눈 비율. 즉, 위 DTI의 기준에서 기타 모든 대출 원리금(ex. 자동차 할부, 학자금, 전세자금 등등)을 포함해서 내가 얼마까지 부채를 감당할 수 있냐"입니다. 훨씬 심사가 까다롭다고 생각하시면 됩니다.

 

DSR 비율 = (주담대 원리금 상환액 + 기타 원리금(원금+이자) 상환액) / 연소득 × 100

ex) 연봉이 4000만 원, 매달 주담대 원금 40만 원, 이자 20만 원, 기타 대출 원금 40만 원, 기타 대출 이자 20만 원 매달 빚 갚는데 120만 원을 씁니다. 12개월 1440만 원 부채 상환을 합니다. 1440만 원 / 4000만 원 = 36%